Окупність нерухомості: Як рахуємо
Оціни грошовий потік, борг і результат продажу однієї інвестиційної нерухомості.
Як рахуємо
Спочатку враховуємо власні кошти при купівлі: перший внесок, оформлення й ремонт. За кожний рік з орендного доходу віднімаємо втрати через простій та поточні витрати. Це орендний дохід після витрат (NOI), ще до кредитних платежів і податку. Віднімаємо платежі за кредитом, щоб отримати річний грошовий потік власника.
Наприкінці строку продаємо об’єкт за ціною з введеним річним зростанням. Із ціни продажу віднімаємо витрати продажу й залишок кредиту. Отриману чисту виручку вже додаємо до потоку останнього року; вдруге додавати її не потрібно.
Розрахункова річна дохідність власних коштів (IRR) визначається за початковим вкладенням і всіма цими річними потоками. Це не середнє річних відсотків. Щоб отримати вартість потоків сьогодні мінус вкладення (NPV), приводимо майбутні чисті потоки до сьогоднішнього моменту за введеною необхідною дохідністю та віднімаємо власні кошти при купівлі. Цей показник враховує час отримання грошей і не дорівнює звичайному підсумковому прибутку.
Покриття кредитних платежів (DSCR) = орендний дохід після поточних витрат / платежі за кредитом за перший рік. Значення 1 означає, що цей дохід дорівнює платежам. Дохідність власних коштів за перший рік (Cash-on-cash) = орендний потік першого року після кредитних платежів, без виручки продажу, / власні кошти при купівлі × 100%.
Податки не враховуються. Річні потоки відносяться до кінця року; оренда й операційні витрати залишаються на введеному рівні.
Що означають показники
- Орендний дохід після витрат (NOI)
Отримана оренда мінус витрати на утримання нерухомості. Платежі за кредитом і податки тут ще не віднято.
Простий приклад: Оренда за рік 12 000 €, витрати 3000 €: залишається 9000 € до кредиту й податків.
- Розрахункова річна дохідність вкладень (IRR)
Річна ставка, за якої сьогоднішня вартість майбутніх грошових потоків дорівнює початковому вкладенню. Це розрахунок сценарію, а не гарантований відсоток; для деяких потоків однозначного результату немає.
Простий приклад: 100 € вкладено сьогодні, 120 € отримано через рік: розрахункова дохідність 20%.
- Вартість потоків сьогодні мінус вкладення (NPV)
Майбутні надходження й витрати перераховують у сьогоднішні гроші за обраною необхідною дохідністю, потім віднімають початкове вкладення. Це не звичайна сума прибутку.
Простий приклад: Вкласти 100 € сьогодні й отримати 120 € через рік за необхідних 10%: 120 / 1,10 − 100 ≈ 9,09 €.
- Покриття кредитних платежів (DSCR)
Орендний дохід після операційних витрат ділять на кредитні платежі за той самий рік. Це співвідношення, а не відсоток; податки й капітальні витрати тут не враховано.
Простий приклад: Дохід 9000 €, платежі 6000 €: покриття 1,5 раза. Це не підтвердження схвалення банку.
- Річна грошова дохідність власних коштів (Cash-on-cash)
Річний залишок після операційних витрат і кредиту ділять на власні гроші, вкладені при купівлі. Продаж нерухомості сюди не входить; тут розрахунок до податків.
Простий приклад: Залишок за рік 3000 €, власне вкладення 30 000 €: дохідність 10%.
Приклад: оренда й продаж без кредиту
Ціна купівлі та власний внесок — 100 000 євро. Витрати на придбання й ремонт дорівнюють нулю. Оренда — 600 євро на місяць, поточні витрати — 100 євро на місяць; інші річні витрати й простій — нуль. Строк володіння — один рік; строк кредиту — 12 місяців, ставка кредиту, зростання ціни, витрати на продаж і потрібна дохідність — нуль.
Операційний дохід за рік: (600 − 100) × 12 = 6000 євро. Платежів за кредитом немає. Наприкінці року об’єкт продається за 100 000 євро: останній грошовий потік становить 106 000 євро. Початкове вкладення — 100 000 євро, підсумковий прибуток і NPV за нульової ставки дисконтування — 6000 євро; IRR — 6%.
Не враховуй продаж двічі
Грошовий потік останнього року вже містить чисту виручку від продажу. Ціна продажу — не орендний дохід і не прибуток: із неї треба відняти витрати на продаж і залишок кредиту. Цей спрощений приклад не враховує податки. Зростання ціни й простій — припущення; додатний грошовий потік не гарантує такої самої дохідності в майбутньому.