Дохідність оренди: Як рахуємо
Перевір валову й чисту дохідність оренди з простоєм, витратами та чіткою базою.
Як рахуємо
Валова дохідність у відсотках = річна договірна оренда / ціна купівлі × 100. Чиста дохідність у відсотках = дохід після простою й поточних витрат / (ціна купівлі + витрати придбання та ремонту) × 100. Кредит не враховується. Податковий сценарій із вирахуванням 20% стосується здавання житлового приміщення фізичною особою, а не послуг розміщення чи оренди комерційного приміщення. Податок = фактично отримана річна оренда × 0,8 × введена ставка / 100; фактичні поточні витрати додатково не віднімаються з податкової бази. Орендний дохід після витрат (NOI) — фактично отримана оренда мінус поточні витрати власника, до кредитних платежів і податку.
Що означають показники
- Орендний дохід після витрат (NOI)
Отримана оренда мінус витрати на утримання нерухомості. Платежі за кредитом і податки тут ще не віднято.
Простий приклад: Оренда за рік 12 000 €, витрати 3000 €: залишається 9000 € до кредиту й податків.
Приклад: орендний дохід і повна інвестиція
Квартира коштує 100 000 євро, витрати на придбання — 5000, ремонт — 5000 євро. Загалом вкладено 110 000 євро. Оренда становить 600 євро на місяць, простій — 5%, поточні витрати — 100 євро на місяць. Інші річні витрати дорівнюють нулю, податковий режим вимкнено.
Договірна оренда за рік — 7200 євро, валова дохідність від ціни купівлі — 7,2%. Після простою залишається 6840 євро; віднімаємо 1200 євро витрат і отримуємо 5640 євро операційного доходу. Дохідність на всі вкладені кошти — 5,13% до податку й фінансування.
Як читати результат?
Валова дохідність і дохідність на повну інвестицію мають різні знаменники. Витрати на купівлю й ремонт зменшують другий показник. Платежі за кредитом ця модель не враховує; простій і витрати — твої припущення, а не прогноз майбутнього доходу.