Купівля, ремонт і продаж: Як рахуємо
Склади повний бюджет купівлі, ремонту й продажу з часом, фінансуванням і податковим сценарієм.
Як рахуємо
Чистий прибуток = ціна продажу мінус купівля, оформлення, ремонт, резерв, утримання, фінансування, продаж і обрана оцінка податку. Відсотки та утримання не віднімаються автоматично з податкової бази. Витрата на фінансування = сума кредиту × річна ставка × кількість місяців / 12; припускається незмінна сума боргу, а не кредит з амортизацією. Річна дохідність — перерахунок результату одного проєкту, а не обіцянка повторюваного річного результату. Беззбиткова ціна продажу не містить податку. Прибуток на власні вкладення (ROI) = чистий прибуток / власні кошти, вкладені до продажу, × 100%. Із цих вкладень віднімається сума фінансування; це не вся ціна купівлі.
Що означають показники
- Загальна дохідність вкладення (ROI)
Прибуток ділять на вкладену суму. Показник стосується всього обраного періоду, а не автоматично одного року.
Простий приклад: Вкладено 100 €, прибуток 20 €: дохідність за весь період 20%.
Приклад: купівля, ремонт і перепродаж
Ціна купівлі — 100 000 євро, витрати на придбання — 2000, ремонт — 10 000 євро. Резерв на ремонт — 10%, тобто 1000 євро. Кредиту немає. Строк володіння — три місяці, витрати на утримання — 200 євро на місяць, загалом 600 євро. Ціна продажу — 130 000 євро, витрати на продаж — 2%, тобто 2600 євро; інші витрати на продаж — нуль, податковий режим вимкнено.
Повна вартість проєкту до податку: 100 000 + 2000 + 10 000 + 1000 + 600 + 2600 = 116 200 євро. Прибуток до податку: 130 000 − 116 200 = 13 800 євро.
Перевір витрати й строк
Відсоток витрат на продаж рахується від ціни продажу, а резерв на ремонт — від бюджету ремонту. Збільшення строку володіння підвищує щомісячні витрати, а за наявності кредиту — витрати на відсотки. Вимкнений податковий режим у прикладі не означає, що реальна угода звільнена від податку; оподаткування треба оцінювати окремо.