Доходность аренды: Как считаем
Проверь валовую и чистую доходность аренды — с простоем, расходами и честным знаменателем.
Как считаем
Валовая доходность в процентах = годовая договорная аренда / цена покупки × 100. Чистая доходность в процентах = доход после простоя и текущих расходов / (цена покупки + расходы приобретения и ремонта) × 100. Кредит не учитывается. Налоговый сценарий с вычетом 20% относится к сдаче жилого помещения физическим лицом, а не к услугам размещения или аренде коммерческого помещения. Налог = фактически полученная годовая аренда × 0,8 × введённая ставка / 100; фактические текущие расходы дополнительно не вычитаются из налоговой базы. Арендный доход после расходов (NOI) — фактически полученная аренда минус текущие расходы владельца, до кредитных платежей и налога.
Что означают показатели
- Доход от аренды после расходов (NOI)
Полученная аренда минус расходы на содержание недвижимости. Платежи по кредиту и налоги здесь ещё не вычтены.
Простой пример: Аренда за год 12 000 €, расходы 3000 €: остаётся 9000 € до кредита и налогов.
Пример: арендный доход и полная инвестиция
Квартира стоит 100 000 евро, расходы на приобретение — 5000, ремонт — 5000 евро. Вложено всего 110 000 евро. Аренда составляет 600 евро в месяц, простой — 5%, текущие расходы — 100 евро в месяц. Прочие годовые расходы равны нулю, налоговый режим отключён.
Договорная аренда за год — 7200 евро, валовая доходность от цены покупки — 7,2%. После простоя остаётся 6840 евро; вычитаем 1200 евро расходов и получаем 5640 евро операционного дохода. Доходность на все вложенные средства — 5,13% до налога и финансирования.
Как читать результат?
У валовой доходности и доходности на полную инвестицию разные знаменатели. Расходы на покупку и ремонт уменьшают второй показатель. Платежи по кредиту эта модель не учитывает; простой и расходы — твои допущения, а не прогноз будущего дохода.