Окупаемость недвижимости: Как считаем
Оцени денежный поток, долг и результат продажи одной инвестиционной недвижимости.
Как считаем
Сначала учитываем собственные деньги при покупке: первоначальный взнос, оформление и ремонт. За каждый год из аренды вычитаем простой и текущие расходы. Это арендный доход после расходов (NOI), ещё до кредитных платежей и налога. Вычитаем платежи по кредиту, чтобы получить денежный поток владельца за год.
В конце срока продаём объект по цене с введённым годовым ростом. Из цены продажи вычитаем расходы продажи и остаток кредита. Полученную чистую выручку уже добавляем к потоку последнего года; второй раз прибавлять её не нужно.
Расчётная годовая доходность своих денег (IRR) определяется по первоначальному вложению и всем этим годовым потокам. Это не среднее годовых процентов. Чтобы получить ценность потоков сегодня минус вложения (NPV), приводим будущие чистые потоки к сегодняшнему моменту по введённой требуемой доходности и вычитаем собственные деньги при покупке. Этот показатель учитывает время получения денег и не равен обычной итоговой прибыли.
Покрытие кредитных платежей (DSCR) = доход аренды после текущих расходов / платежи по кредиту за первый год. Значение 1 означает, что этот доход равен платежам. Доходность своих денег за первый год (Cash-on-cash) = арендный поток первого года после кредитных платежей, без выручки продажи, / собственные деньги при покупке × 100%.
Налоги не учитываются. Годовые потоки относятся к концу года; аренда и операционные расходы остаются на введённом уровне.
Что означают показатели
- Доход от аренды после расходов (NOI)
Полученная аренда минус расходы на содержание недвижимости. Платежи по кредиту и налоги здесь ещё не вычтены.
Простой пример: Аренда за год 12 000 €, расходы 3000 €: остаётся 9000 € до кредита и налогов.
- Расчётная годовая доходность вложений (IRR)
Годовая ставка, при которой сегодняшняя стоимость будущих денежных потоков равна первоначальному вложению. Это расчёт по сценарию, а не гарантированный процент; для некоторых потоков однозначного результата нет.
Простой пример: 100 € вложены сегодня, 120 € получены через год: расчётная доходность 20%.
- Стоимость потоков сегодня минус вложение (NPV)
Будущие поступления и расходы пересчитываются в сегодняшние деньги по выбранной требуемой доходности, затем вычитается первоначальное вложение. Это не обычная сумма прибыли.
Простой пример: Вложить 100 € сегодня и получить 120 € через год при требуемых 10%: 120 / 1,10 − 100 ≈ 9,09 €.
- Покрытие платежей по кредиту (DSCR)
Доход от аренды после операционных расходов делится на платежи по кредиту за тот же год. Это соотношение, а не процент; налоги и капитальные затраты в нём не учтены.
Простой пример: Доход 9000 €, платежи 6000 €: покрытие 1,5 раза. Это не подтверждение одобрения банка.
- Доходность собственных денег за год (Cash-on-cash)
Годовой денежный остаток после операционных расходов и кредита делится на собственные деньги, вложенные при покупке. Продажа недвижимости в этот показатель не входит; здесь расчёт до налогов.
Простой пример: Остаток за год 3000 €, собственное вложение 30 000 €: доходность 10%.
Пример: аренда и продажа без кредита
Цена покупки и собственный взнос — 100 000 евро. Расходы на приобретение и ремонт равны нулю. Аренда — 600 евро в месяц, текущие расходы — 100 евро в месяц; прочие годовые расходы и простой — ноль. Срок владения — один год; срок кредита — 12 месяцев, ставка кредита, рост цены, расходы на продажу и требуемая доходность — ноль.
Операционный доход за год: (600 − 100) × 12 = 6000 евро. Платежей по кредиту нет. В конце года объект продаётся за 100 000 евро: последний денежный поток составляет 106 000 евро. Первоначальное вложение — 100 000 евро, итоговая прибыль и NPV при нулевой ставке дисконтирования — 6000 евро; IRR — 6%.
Не учитывай продажу дважды
Денежный поток последнего года уже включает чистую выручку от продажи. Цена продажи — не арендный доход и не прибыль: из неё нужно вычесть расходы на продажу и остаток кредита. Этот упрощённый пример не учитывает налоги. Рост цены и простой — допущения; положительный денежный поток не гарантирует такую же доходность в будущем.