Окупаемость недвижимости

Что означают показатели

Доход от аренды после расходов (NOI)

Полученная аренда минус расходы на содержание недвижимости. Платежи по кредиту и налоги здесь ещё не вычтены.

Простой пример: Аренда за год 12 000 €, расходы 3000 €: остаётся 9000 € до кредита и налогов.

Расчётная годовая доходность вложений (IRR)

Годовая ставка, при которой сегодняшняя стоимость будущих денежных потоков равна первоначальному вложению. Это расчёт по сценарию, а не гарантированный процент; для некоторых потоков однозначного результата нет.

Простой пример: 100 € вложены сегодня, 120 € получены через год: расчётная доходность 20%.

Стоимость потоков сегодня минус вложение (NPV)

Будущие поступления и расходы пересчитываются в сегодняшние деньги по выбранной требуемой доходности, затем вычитается первоначальное вложение. Это не обычная сумма прибыли.

Простой пример: Вложить 100 € сегодня и получить 120 € через год при требуемых 10%: 120 / 1,10 − 100 ≈ 9,09 €.

Покрытие платежей по кредиту (DSCR)

Доход от аренды после операционных расходов делится на платежи по кредиту за тот же год. Это соотношение, а не процент; налоги и капитальные затраты в нём не учтены.

Простой пример: Доход 9000 €, платежи 6000 €: покрытие 1,5 раза. Это не подтверждение одобрения банка.

Доходность собственных денег за год (Cash-on-cash)

Годовой денежный остаток после операционных расходов и кредита делится на собственные деньги, вложенные при покупке. Продажа недвижимости в этот показатель не входит; здесь расчёт до налогов.

Простой пример: Остаток за год 3000 €, собственное вложение 30 000 €: доходность 10%.