Kinnisvarainvesteeringu tasuvus: Kuidas arvutame
Hinda ühe kinnisvarainvesteeringu rahavoogu, laenu ja müügitulemust.
Kuidas arvutame
Kõigepealt arvestame ostuks kasutatud oma raha: sissemakse, tehingukulud ja remondi. Iga aasta üüritulust lahutame vakantsi tõttu saamata jääva üüri ja tegevuskulud. Nii saame üüritulu pärast tegevuskulusid (NOI), enne laenumakseid ja makse. Sellest lahutame laenumaksed, et saada omaniku aastane rahavoog.
Perioodi lõpus müüme vara hinnaga, mis kujuneb sisestatud aastase hinnakasvu järgi. Müügihinnast lahutame müügikulud ja laenujäägi. Saadud müügi netotulu sisaldub juba viimase aasta rahavoos; seda ei pea teist korda liitma.
Oma raha arvestuslik aastatootlus (IRR) leitakse algpanuse ja kõigi nende aastaste rahavoogude järgi. See ei ole aastaprotsentide keskmine. Rahavoogude tänane väärtus miinus algpanus (NPV) leitakse nii: toome tulevased netorahavood sisestatud nõutava tootluse alusel tänasesse väärtusse ja lahutame ostuks kasutatud oma raha. See näitaja arvestab raha laekumise aega ega võrdu tavalise kogukasumiga.
Laenumaksete kattekordaja (DSCR) = üüritulu pärast tegevuskulusid / esimese aasta laenumaksed. Väärtus 1 tähendab, et see tulu võrdub laenumaksetega. Oma raha esimese aasta tootlus (Cash-on-cash) = esimese aasta üürirahavoog pärast laenumakseid, ilma müügituluta, / ostuks kasutatud oma raha × 100%.
Makse ei arvestata. Aastased rahavood paigutatakse aasta lõppu; üür ja tegevuskulud jäävad sisestatud tasemele.
Mida näitajad tähendavad
- Üüritulu pärast tegevuskulusid (NOI)
Laekunud üürist lahutatakse kinnisvara tegevuskulud. Laenumakseid ja makse pole veel maha arvatud.
Lihtne näide: Aasta üüritulu 12 000 € ja kulud 3000 € jätavad enne laenu ja makse 9000 €.
- Investeeringu arvutuslik aastane tootlus (IRR)
Aastane määr, mille korral tulevaste rahavoogude tänane väärtus võrdub alginvesteeringuga. See on stsenaariumi arvutus, mitte garanteeritud tootlus; mõne rahavoo puhul pole ühest tulemust.
Lihtne näide: Täna investeerid 100 € ja aasta pärast saad 120 €: arvutuslik tootlus on 20%.
- Rahavoogude tänane väärtus miinus alginvesteering (NPV)
Tulevased laekumised ja väljaminekud tuuakse valitud nõutava tootlusega tänasesse väärtusse ning lahutatakse alginvesteering. See pole lihtne kasumite summa.
Lihtne näide: Täna 100 € välja, aasta pärast 120 € tagasi ja nõutav tootlus 10%: 120 / 1,10 − 100 ≈ 9,09 €.
- Laenumaksete kattekordaja (DSCR)
Tegevuskulude järgne üüritulu jagatakse sama aasta laenumaksetega. See on suhtarv, mitte protsent; makse ja kapitalikulutusi siin ei arvestata.
Lihtne näide: Tulu 9000 € ja laenumaksed 6000 €: kattekordaja 1,5. See ei tõenda panga heakskiitu.
- Oma raha aastane rahaline tootlus (Cash-on-cash)
Aasta rahajääk pärast tegevuskulusid ja laenumakseid jagatakse ostul investeeritud oma rahaga. Kinnisvara müük siia ei kuulu; arvutus on maksueelne.
Lihtne näide: Aasta rahajääk 3000 € ja oma investeering 30 000 €: tootlus 10%.
Näide: üür ja müük ilma laenuta
Ostuhind ja omafinantseering on 100 000 eurot. Soetamis- ja remondikulud on null. Üür on 600 eurot kuus, tegevuskulud 100 eurot kuus ning muud aastakulud ja vakantsus on null. Hoidmisaeg on üks aasta; laenuperiood on 12 kuud, laenuintress, hinnakasv, müügikulu ja nõutav tootlus on null.
Aastane tegevustulu on (600 − 100) × 12 = 6000 eurot. Laenumaksed puuduvad. Aasta lõpus müüakse vara 100 000 euro eest: viimane rahavoog on 106 000 eurot. Algne väljamakse on 100 000 eurot, kogukasum ja NPV nullise diskontomäära juures on 6000 eurot; IRR on 6%.
Ära arvesta müüki kaks korda
Viimase aasta rahavoog sisaldab juba netomüügitulu. Müügihind ei ole üüritulu ega kasum: sellest tuleb lahutada müügikulud ja laenujääk. See lihtsustatud näide ei arvesta makse. Hinnakasv ja vakantsus on eeldused; positiivne rahavoog ei taga sama tootlust tulevikus.